Проверка договора аренды это двадцать четыре позиции в пяти блоках: кто сдаёт и на каком основании, что сдаётся, сколько и за что платится, на какой срок и как выйти, кто делает ремонт и в каком виде помещение возвращается. Проход занимает около часа и делается до подписи и до обеспечительного платежа.
Цена пропущенного пункта разная: ошибка в индексации стоит денег ежемесячно, ошибка в правах арендодателя стоит бизнеса на точке.
Кому и когда пригодится#
Список для того, кто снимает помещение сам: под точку продаж, кабинет, студию, склад. Момент: договор прислан на подпись, деньги не внесены.
Он не подходит для аренды государственного имущества и сделок с землёй. Закрывающие документы по действующей аренде проверяют по другому списку: что проверить в счёте и акте.
Как пользоваться списком#
Проход делается с тремя документами: проект договора с приложениями, документы арендодателя на помещение, план. Без второго треть списка не проверяется.
| Пункт | Что фиксируется | Отметка |
|---|---|---|
| номер из списка | что не сошлось и с чем | ок / замечание / неприменимо |
Правило остановки: два и более замечания в блоках 1 и 4 означают, что договор не подписывается: последствия там необратимы.
Блок 1. Кто сдаёт и на каком основании#
Половина рисков видна из документов на помещение.
- Право арендодателя. Запросите выписку из реестра и сверьте с подписантом. Норма: помещение принадлежит арендодателю либо он вправе им распоряжаться.
- Субаренда. Норма: согласие собственника письменное, срок субаренды не больше срока основного договора {{ПРОВЕРИТЬ: субаренда и её зависимость от основного договора, ст. 615, 618 ГК РФ}}. Цена вопроса: потеря помещения вместе с ремонтом.
- Полномочия подписанта. Норма: подписывает собственник, руководитель или лицо по доверенности.
- Обременения. Норма: сведений об аресте, залоге и чужой аренде нет.
- Объект и документы. Норма: адрес, кадастровый номер и площадь совпадают с выпиской и планом.
Блок 2. Что именно сдаётся и подо что#
Ошибки блока всплывают при проверке или когда вывеску просят снять.
- Описание объекта. Норма: адрес, этаж, номера помещений, площадь; план приложен к договору.
- Назначение помещения. Норма: разрешённое использование допускает вашу деятельность. Цена вопроса: запрет работы после открытия точки.
- Требования к деятельности. Норма: помещение проходит по санитарным и противопожарным требованиям {{ПРОВЕРИТЬ: требования к помещениям для вашего вида деятельности}}.
- Мощность и коммуникации. Норма: мощность, вода и вентиляция зафиксированы числом, а не словом «имеется».
- Вывеска. Норма: право на вывеску описано, с согласованием и оплатой.
Блок 3. Деньги: ставка, платежи и что входит#
Блок проверяют арифметикой.
- Состав платы. Норма: указано, что входит в ставку и что платится отдельно: коммунальные услуги, эксплуатация, уборка.
- Переменная часть. Норма: способ расчёта коммунальных платежей описан и проверяем.
- Индексация. Норма: порядок и периодичность повышения описаны числом и датой {{ПРОВЕРИТЬ: ограничения на изменение арендной платы, ст. 614 ГК РФ}}. Если не прошло: формулировка «арендодатель вправе изменить ставку» позволяет поднять её в любой момент, и окупаемость точки перестаёт сходиться.
- Обеспечительный платёж. Норма: назначение, удержание и возврат описаны отдельно от аванса {{ПРОВЕРИТЬ: природа обеспечительного платежа и условия возврата, ст. 381.1 ГК РФ}}. Цена вопроса: сумма платежа целиком.
- Арендные каникулы. Норма: если ремонт ваш, период без платы зафиксирован с датами.
- Сроки оплаты. Норма: дата платежа, способ, момент исполнения и ответственность за просрочку.
Блок 4. Срок, регистрация и выход из договора#
Блок читают последним, а срабатывает он первым.
- Срок договора. Норма: срок указан прямо. Договор от года подлежит государственной регистрации {{ПРОВЕРИТЬ: с какого срока аренда регистрируется и последствия отсутствия регистрации, ст. 609, 651 ГК РФ}}.
- Порядок продления. Норма: механизм описан: автопродление, перезаключение или преимущественное право на новый срок {{ПРОВЕРИТЬ: преимущественное право арендатора, ст. 621 ГК РФ}}.
- Односторонний отказ. Норма: право на отказ и срок предупреждения симметричны {{ПРОВЕРИТЬ: сроки предупреждения об отказе от бессрочной аренды, ст. 610 ГК РФ}}. Цена вопроса: ремонт и переезд при коротком сроке.
- Основания расторжения. Норма: перечень конкретен и одинаково доступен сторонам, без «по усмотрению арендодателя».
Блок 5. Ремонт, доступ и возврат помещения#
Блок определяет, чем закончится аренда.
- Распределение ремонта. Норма: указано, кто делает текущий, а кто капитальный ремонт {{ПРОВЕРИТЬ: обязанности по ремонту по умолчанию, ст. 616 ГК РФ}}.
- Неотделимые улучшения. Норма: судьба вложений описана прямо: возмещаются, зачитываются или не возмещаются {{ПРОВЕРИТЬ: возмещение неотделимых улучшений и роль согласия арендодателя, ст. 623 ГК РФ}}. Цена вопроса: вся смета ремонта.
- Доступ арендодателя. Норма: порядок и время доступа описаны, с предварительным уведомлением.
- Возврат помещения. Норма: возврат по акту, состояние с учётом нормального износа, счётчики зафиксированы. Цена вопроса: удержание обеспечительного платежа.
Как оформить результат#
В акте фиксируются дата, ключи и оборудование, показания счётчиков, дефекты и фотографии. Формулировка, которую вписывают дословно: «Помещение принято в состоянии, зафиксированном в приложении № 1 (фотоматериалы от {дата}), с дефектами согласно перечню».
Экземпляр хранится с договором, а не в переписке: почему это важно, показано в разборе типовых ошибок.
Что делать, если пункт не прошёл#
| Что не прошло | Чем это грозит | Что делать |
|---|---|---|
| Нет документов на помещение | договор может быть оспорен | не подписывать до получения выписки |
| Индексация без ограничений | рост ставки в любой момент | фиксировать периодичность и предел |
| Помещение принято без акта | спор о состоянии при выезде | составить акт с фотографиями до работ |
Вопросы и ответы#
Почему договоры часто заключают на срок меньше года? Чтобы не проходить государственную регистрацию: она требуется для договоров от определённого срока {{ПРОВЕРИТЬ: с какого срока регистрируется аренда недвижимости, ст. 651 ГК РФ}}. Обратная сторона: слабее защита при отказе продлевать.
Что проверить в первую очередь при ограниченном времени? Три пункта: основание прав арендодателя, порядок расторжения и условие об улучшениях. Ошибка в любом из них не компенсируется удачной ставкой.
Можно ли начинать ремонт до подписания? Прав на помещение до подписания нет, вложения не подтверждены. Работы раньше срока оформляют соглашением со сметой и порядком зачёта.